• home
• forum
• overige pagina's
  • Columns
  • Boekentips
  • Video
  • Links
• over ons
• contact
• uw vragen
• actualiteiten
• Ex

Wat doen we met het huis?

Koophuis

Als jullie samen eigenaar zijn van een woning zijn er drie mogelijkheden:
a. de woning wordt verkocht en de opbrengst wordt gedeeld (na aflossing van de bestaande hypotheek);
b. een van jullie beiden neemt de woning over, en koopt dus als het ware de ander uit;
c. jullie houden de woning nog een tijdje samen aan.

Verkoop

Als jullie ervoor kiezen om de woning te verkopen, kunnen jullie naar een of meer makelaars gaan die de verkoop van de woning begeleidt. Het is natuurlijk wel het prettigst als jullie het er samen over eens kunnen worden welke makelaar(s) jullie daarvoor uitkiezen. Dat scheelt later enorm veel ruzie en gedoe.

Het is ook wel handig om eerst zelf een beeld te hebben van het bedrag dat jullie zouden kunnen vragen, en hoe lang jullie verwachten nodig te hebben voordat een koper is gevonden. Als het huis heel snel verkocht moet worden, wordt de opbrengst meestal iets lager.

En je moet ook kunnen garanderen dat het huis leeg is als het wordt overgedragen aan de koper(s). Overleg daarom ook met de makelaar over de termijn waarop de overdracht kan plaatsvinden.

Die overdracht moet bij de notaris. De koper mag meestal bepalen welke dat is, omdat de kosten hiervan ook voor de koper zijn. Voor de overdracht is het nodig dat jullie de formele papieren bij de hand hebben: de akte waaruit blijkt dat jullie nu de eigenaar zijn, en ook de hypotheekakte(s). Want tegelijk met de overdracht aan de koper zal jullie hypotheek moeten worden afgelost.

Als de koopsom hoger is dan jullie hypotheekschuld, zal de notaris vragen op welke bankrekening(en) de overwaarde kan worden gestort. Hij regelt meestal ook dat eerst de andere kosten bijvoorbeeld van de makelaar, of wat er nog aan de gemeente moet worden betaald worden afgerekend. Vraag er anders naar dat hij dit voor jullie regelt, zodat het niet achteraf een punt is waar jullie nog onenigheid over krijgen.

Als de koopsom lager is dan jullie hypotheekschuld zal er overleg moeten zijn met de hypotheekbank over de vraag hoe jullie de restschuld zullen aflossen. Het kan ook zijn dat de bank het niet eens is met het bedrag waarvoor jullie de woning willen verkopen. De bank kan in dat geval de verkoop zelfs tegenhouden.

Overname door een van jullie

Het kan zijn dat een van jullie graag het huis zelf wil overnemen. Dan verkoop je het huis dus eigenlijk aan de ander, of je koopt het van de ander.

Het meest lastige is dan om de waarde te bepalen, de koopsom dus eigenlijk. Jullie kunnen samen kijken welke bedragen voor soortgelijke huizen in de buurt worden gevraagd. Of een of meer makelaars vragen een taxatie uit te voeren. Dan is het wel heel belangrijk het samen goed eens te zijn over de keuze van makelaar! Die geeft dan een soort bindend advies, waarvan jullie van te voren hebben afgesproken dit bedrag aan te houden als maatstaf voor de onderlinge koopsom. Bij twee makelaars kunnen jullie ook samen afspreken het gemiddelde te nemen. Jullie moeten het er ook over eens zijn wie de makelaar betaalt, of hoe jullie die post verdelen of verrekenen.

Als het bedrag eenmaal tussen jullie vaststaat, zal degene die het huis overneemt nog moeten regelen dat hij/zij het ook kan betalen. Dat betekent meestal dat er een nieuwe (hogere) hypotheek moet worden afgesloten, zodat het bedrag van de uitkoop voor de ander beschikbaar is. En de oude hypotheek moet worden afgelost, zodat de verkopende partij niet meer achteraf aangesproken kan worden door de hypotheekbank. Dit wordt ontslag uit de hypotheekverplichting genoemd.

Als de financiering is geregeld moet de woning nog formeel juridisch worden overgedragen. Dat kan alleen bij de notaris.

Voor de overdracht moeten jullie nog samen afspreken wie de kosten van de notaris draagt. Jullie kunnen ervoor kiezen deze kosten op te vatten als kosten koper, net zoals wanneer een ander jullie huis zou kopen.
Jullie kunnen ook ervoor kiezen deze kosten aan te merken als scheidingskosten en die samen te delen.
Allebei de mogelijkheden zijn op zichzelf redelijk en verdedigbaar. Het hangt van jullie eigen situatie af wat het meest voor de hand ligt of voor jullie allebei terecht voelt.

Het huis nog samen aanhouden

Er kunnen goede redenen zijn om jullie huis (nog) niet te verkopen en ook nog niet onderling te verdelen. Bijvoorbeeld als jullie verwachten dat de opbrengst van het huis op dit moment te laag is, of omdat jullie het allebei van belang vinden dat een van beiden er nog in kan blijven wonen (bijvoorbeeld voor/met de kinderen), maar dat diegene onvoldoende geld heeft om het huis helemaal over te nemen. Dan kan het slimmer zijn dat het huis nog een tijdje van jullie samen blijft, en dat jullie later bekijken hoe het verdeeld zal worden.

Er zullen dan wel afspraken gemaakt moeten worden wie de hypotheek blijft betalen, hoe het zal gaan met het onderhoud (en wie de kosten daarvan draagt), de gemeentelijke belastingen, de opstalverzekering etc.

De fiscus accepteert de hypotheekrente als aftrekpost ook als de woning niet door de belastingplichtige zelf wordt bewoond voor een termijn van maximaal 2 jaar na het einde van het fiscaal partnerschap. Maar het betalen van de hypotheekrente voor de ander die wel in de woning woont kan door de belastingdienst worden aangemerkt als een vorm van partneralimentatie, die voor de ontvangende partij als inkomen geldt en dus belast is.
Laat je in deze situatie van tevoren dus goed informeren over de fiscale gevolgen, zodat er niet achteraf onaangename verrassingen zijn!

Bij deze constructie is het belangrijk om te bedenken dat degene die niet meer in het huis woont, maar er nog wel mede-eigenaar van is, toch niet zomaar het huis in kan als hij of zij vindt dat dat nodig is. Wie de woning verlaat om zelf ergens anders te gaan wonen, verliest het woonrecht, ook al ben je nog (mede-)eigenaar. Vergelijk het maar met de positie van een verhuurder: die mag ook niet zomaar zonder afspraak of zonder aan te bellen gebruik maken van zijn huissleutel en de verhuurde woning binnengaan!

Voorbeeld

Evert en Rowena hebben samen twee kinderen van 10 en 12 jaar. Ze bewonen een koopwoning.
Evert werkt full time en verdient ongeveer 2.500,- netto per maand. Rowena werkt 16 uur per week en kan daarvan niet zelfstandig rondkomen. Als ze uit elkaar gaan besluiten ze dat het voor de kinderen het best is als Rowena met de kinderen in het huis kan blijven wonen, maar Rowena kan (nog) niet zelfstandig de hele hypotheek opbrengen. Rowena wil daarom graag eerst een opleiding gaan doen, waarmee ze gemakkelijker werk kan vinden om in haar eigen onderhoud te voorzien.
Rowena en Evert besluiten hun huis nog niet te verkopen, zodat de woonsituatie van de kinderen voorlopig stabiel blijft. Evert betaalt alimentatie aan Rowena, waaronder een bedrag aan (de helft van de) hypotheekrente. Deze is voor Evert fiscaal aftrekbaar, en voor Rowena belast. Zij hebben allebei recht op de aftrekpost van de door hun betaalde hypotheekrente.
Zij spreken af na 1 jaar te zullen overleggen of het huis dan alsnog wordt verkocht, of dat Rowena dan inmiddels de (hele) hypotheek zelfstandig kan voldoen.